统计数据显示，我国城镇居民人均住房面积已经超过了40平方米。和其他国家相比，中国人的住房条件达到了世界中等水平。然而，1949年中国城镇居民人均住房面积不足4平方米。人均居住面积的增长体现了楼市发展的速度，也是地产晴雨表——人均数字上涨，反而意味着风险的集聚。当年，“万通六君子”(王功权、冯仑、刘军、王启富、易小迪、潘石屹)在海南淘金，潘石屹为了核实一个项目的审批情况，在查阅有关资料时，有一个惊人的发现——当时海口市在建人均住房面积已经达到50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。我们断言“海南房地产要出事了"，并达成共识撤出海南房地产市场。

中国的城市化进程正使得更多人离开农村，去往城市。在一线城市落户也好，在二三线城市扎根也罢，买房是中国人的习惯，更是一种普遍的经济学现象。人均住房面积的上升空间往往代表了房地产发展的空间。那么，从开发商的角度来看，未来中国人可能会住进多大的房子呢?围绕户型设计和面积设置，现在有两种截然不同的观点。一种观点是未来的中国楼市，尤其是一线城市的楼市会进人大户型时代，另一种观点是，大户型模式正在消亡，中小户型将强势回归。这两种观点都可以从现在的房地产市场中找到依据。

大户型流行的论据是，在北上广深这些城市，中产阶层日益富裕，其中改善型买房者是主流购房群体。第一，他们追求更大的住房面积、更多样化的户型，对房价的承受能力也更强，倾向于购买大户型。第二，在二孩政策放开后，有能力生养二孩的往往也是购房能力更强的人群。二孩的住房需求加上与老人同住的需求，导致大户型非常抢手。第三，相对于小户型只能作为过渡性住房，大户型几乎可以一步到位地解决所有住房需求。在房价飙涨的背景下，“一步到位”还可以节省换房成本。中小户型越发紧俏的论据包括以下方面：第一，近年来中国房价稳步升高，购房成本越来越高。在可承受的房屋总价范围内，越来越高的单价导致中国人买得起的居住面积越来越小。第二，房价上涨，因为地价也在上涨。开发商为了控制成本，会避免设计太大的户型，以免单套房产总价过高造成销售困难的局面。

第三，由于特殊的供地节奏和供地方式，未来一两年内大户型的房子很快就会被消化完毕，我们将很难在市场上再见到位于优质地段的大户型产品。供给与和需求相互影响，相互制约。从买房者的角度来看，购买多大面积的房子最合适呢?关于这个问题，同样有两个答案。一个是从定性出发，另一个是从数据上寻找参考标准。从定性角度来分析，住得下、分得开是衡量住房面积的软性指标。什么叫住得下、分得开?以前我和妻子住在筒子楼里，房子面积只有12平方米，也没有厨房，只好在楼道里用煤油炉子做饭，更别提书房了。这种情况是住得下。如今，刚工作的年轻人拥有的存款一般不多，也许只够买下60平方米的一居室或着450平方米的开间。如果是手头宽裕的新婚夫妇，应该做长远打算买个小三居。

夫妇住一间，将来小孩住一间，另一间可以用作书房、储物间或者再放一张床改成客卧。双方父母来的时候住得下，也不用打地铺。如果是三世同堂，老人、夫妻、孩子都有各自的私密空间，休息、工作、娱乐互不打扰，相安无事。这才叫住得下、分得开。对于生活条件不错的人来说，购置大户型成为满足改善性购房需求的主要选择。这就涉及我说的第二点——从数据上寻找参考标准。截至2013年，中国城镇人口的人均住房面积是32.7平方米。从数据来看，未来买房面积最大不要超过100平方米/人，比较合理的是50平方米/人。三口之家购买一套120-150平方米的三居室为宜。平均每间卧室占20平方米左右，这样一来，120平方米的房子除去3间卧室，还可以有书房、儿童房等活动空间。从刚需买房过渡到改善需求，人们要耐心地一步步提高对购房面积的要求——单身时买小户型，婚后结合个人购买能力买两居室，有了孩子之后再换更大的。小步快走，最终一样可以实现预期的买房目标。